Kockengen 2 mei 2012 – MEI Real Estate N.V. ofwel Middle Europe Real Estate (MERE) is een vastgoedfonds dat direct investeert in commercieel vastgoed in met name Tsjechië en Slowakije. Ze investeren in goed cashflow genererend vastgoed, dat bij verkoop een bovengemiddeld rendement oplevert.

Stuctuurwijziging
Het fonds is vanaf 2003 actief en was van oorsprong een “open-end” fonds. Dat betekent dat het fonds zich heeft verplicht om de aandelen zelf terug te kopen rondom intrinsieke waarde. In 2008, toen alle beurzen in het rood doken, is dit een groot probleem gebleken. Beleggers wilden massaal van de aandelen af, maar het geld van het fonds zat in vastgoed waardoor deze niet ingekocht konden worden. Om dit op te vangen zou dan geforceerd vastgoed moeten worden verkocht om aandelen te kunnen inkopen. MERE heeft toen besloten om geen aandelen meer in te kopen, zodat nagenoeg niet kon worden gehandeld in de aandelen. Tijdens een AvA in 2011 is besloten om het fonds om te gaan zetten naar een “closed-end” fonds. Dit houdt in dat vraag en aanbod op de beurs de prijs van het aandeel MERE gaan bepalen.

Gedurende de omzetting zijn een aantal partijen bereid gevonden om de eventueel aangeboden aandelen tegen 6,70 aan te kopen. Een klein deel van de uitstaande aandelen zijn tijdens deze periode aangeboden.

De koers heeft tussen januari en april van dit jaar tussen de zeven en acht euro gefluctueerd, de intrinsieke waarde op 4 januari 2012 was € 20,92. Dat betekent dat bij verkoop van al het vastgoed tegen taxatiewaarde, alle schulden kunnen worden afgelost en € 20,92  per aandeel zou overblijven.

Winst en rendement
In 2011 is een fors verlies geleden, wat veroorzaakt werd door het fors afboeken op de waarde van het vastgoed. Dit zit dus al in de waarde van € 20,92 per aandeel. Het is nu vooral vooruit kijken voor het fonds. In februari 2012 is bekend geworden dat Palmer Capital Investments GmbH (Palmer) het management gaat voeren. Palmer is een onderneming die sinds 1992 actief is in dezelfde markt als MERE met een beheerd vermogen van ruim 1 miljard euro. Het Waardegroeifonds was aanwezig op de Buitengewone Algemene Vergadering van Aandeelhouders (BAvA) van 25 april 2012. Hierin werden de voorgenomen plannen door het nieuwe management uiteengezet. In het kort komt de strategie van MERE erop neer om vrije cashflow te creëren. Door deze strategie is het mogelijk om structureel cashdividend uit te keren. Op het moment dat dit is gerealiseerd wil men ook uitbreiden in de regio en het fonds laten groeien naar € 500 miljoen. Dit wil men bereiken door te sturen op kosten en bezettingsgraad. Door de goede en lange staat van dienst is Palmer ervan overtuigd dat zij de kosten fors naar beneden kunnen brengen en  de bezettingsgraad te verhogen.

Besparing van kosten is zeker noodzakelijk en ook zeer wel mogelijk. De kostenstructuur is op dit moment hoog. Palmer beoogd zo’n € 1.1 miljoen aan kosten te besparen en voorziet zelfs meer kostenbesparingen te kunnen doen. Door uitbreiding te realiseren kunnen de vaste kosten over meer panden worden verdeeld, waardoor het effect op de winst per aandeel positief is.

Wanneer we kijken naar de huidige huur- en kostenstromen en we nemen de kostenbesparing mee zonder te rekenen op boekwinsten, dan zal de winst per aandeel in 2012 uit kunnen komen op ca. € 2,50. Dit is ruim 11% van de intrinsieke waarde. Wanneer bijvoorbeeld 75% van de winst uitgekeerd gaat worden aan de aandeelhouders zal het dividend per aandeel € 1,88 bedragen. Dit is ruim 8% van de huidige intrinsieke waarde en ongeveer 17% op basis van de huidige koers (slot 3 mei 2012 € 11,-).

Het potentiele rendement is dus goed te noemen. Het zal echter nog tot in 2013 duren voordat we deze vruchten kunnen plukken.

Waarde
Middels externe taxaties (door DTZ Zadelhof) is eind 2011 de vastgoedportefeuille geherwaardeerd. Door de herwaardering is de intrinsieke waarde per aandeel fors naar beneden gegaan. Onlangs is een pand verkocht voor 10% boven taxatiewaarde. Verder wil MERE nog een aantal panden verkopen om de rente- en aflossingslasten te verlichten. Dit heeft alleen zin als dat boven taxatiewaarde gebeurt. Inmiddels worden gevorderde gesprekken gevoerd met potentiële kopers, dus lijkt de taxatiewaarde een goed beeld te geven van de totale waarde van het vastgoed.

Inmiddels is door de verkoop de intrinsieke waarde licht gestegen naar € 21,41.

Verkoop van geselecteerde panden boven taxatiewaarde zullen verder gaan bijdragen aan waardecreatie. En dat is iets wat we graag zien bij het Waardegroeifonds.

Verwachting Waardegroeifonds
Het Waardegroeifonds verwacht dat het nieuwe management bijgedragen kan worden aan de groei van de winst per aandeel. Door meer winst te maken en de verkoop van een aantal panden boven taxatiewaarde zal de waarde per aandeel gaan stijgen. De huidige intrinsieke waarde van € 21,41 kan dan verder omhoog. Als eenmaal dividend uitgekeerd gaat worden, zal ook de prijs op de beurs uiteindelijk deze richting op gaan. Als we heel voorzichtig zijn en de koers naar € 20,00 gaat, is voor beleggers nog steeds een mooi dividend rendement mogelijk. Het neerwaarts risico is bijzonder klein. Wanneer al het vastgoed verkocht zou gaan worden, zou bij verkoop tegen 60% van de taxatiewaarde nog steeds geen sprake van verlies zijn tegen de huidige koers.

In de periode maart tot eind april 2012 heeft het Waardegroeifonds een belang genomen in MERE. Eind april 2012 was de koers reeds opgelopen naar € 12,=. Zo heeft MERE in de maand april een mooi rendement weten te halen van 59%, waarvan Waardegroeifonds ook flink heeft geprofiteerd

Wij beleggen vooral in ondergewaardeerde bedrijven en voor de lange termijn. We houden de aandelen voorlopig nog vast omdat er naar onze mening nog steeds voldoende opwaarts potentieel is.

Nieuwe ontwikkelingen
Tijdens bovengenoemde aandeelhoudersvergadering heeft de onderneming CTP Property N.V. (CTP) kenbaar gemaakt een openbaar bod te overwegen op alle uitstaande aandelen MEI Real Estate N.V. Dit indicatieve bod ligt tussen 10 en 14 euro per aandeel. Op dit moment doet het aandeel  MEI Real Estate N.V. 11 euro. De directie van MEI Real Estate N.V. heeft aangegeven het voorgenomen indicatieve bod in beraad te nemen. CTP is actief in vastgoedontwikkeling in met name Tsjechië en heeft voor ca. 2 miljard aan vastgoed. Over de kennis en ervaring van de beheerders is ons nog niet veel bekend.

Het is een voorwaardelijk bod en wanneer dit door zou gaan, ontstaat een geheel nieuwe situatie. Wij zullen dan opnieuw het geheel bestuderen en daar conclusies aan gaan verbinden.

Gezien onze verwachting dat op termijn de beurskoers richting de intrinsieke waarde zal gaan, lijkt het erop indien deze overname doorgang zou vinden, CTP een goede deal maakt. Het Waardegroeifonds heeft dan ook de mogelijkheid om de stukken te verkopen en op deze manier in korte tijd een fors rendement te realiseren.

Het Waardegroeifonds volgt de ontwikkelingen op de voet en zal een beslissing nemen die zoveel mogelijk waarde creëert voor haar participanten.